Crédit immobilier : la fin des haricots est pour demain

A lecture de cet article du Figaro sur les taux de crédit immobilier, je reste perplexe.  Il serait donc possible d’obtenir à Strasbourg un taux de 2.40% sur 15 ans. Au prix du refinancement de nos établissements bancaires qui n’ont plus les faveurs du marché, un tel taux plancher est véritablement une aubaine. Info ou intox ?

Je m’attarde volontiers sur ce sujet, car voilà des mois que les taux n’en finissent plus de chuter. A la lecture des nombreux communiqués de presse de nos courtiers, il serait plus que temps de se jeter tête baissée dans l’achat d’un bien. Pourtant, les échos qui me reviennent de candidats à l’accession à la propriété sont bien différents. Il convient donc de poser une analyse un peu critique sur de telles informations.

Tout d’abord,  l’information provient d’Alsace, région déjà bien connue pour avoir des taux parmi les plus bas du marché. L’explication en est simple, le taux de contentieux sur les crédits immobiliers fait parti des plus bas d’Europe. En second plan il convient de regarder le profil de l’emprunteur. Il est fort à parier que celui-ci est jeune, en couple, avec de forts revenus et en bonne santé. Tertio, la qualité du dossier : gageons qu’il dispose d’un apport important ou d’une épargne qui l’est tout autant.

Maintenant, examinons les organismes préteurs. C’est un secret de polichinelle, le marché s’est effondré, les banques sont à -30, voir -50% sur l’octroi de prêts immobiliers en valeur. Mon banquier personnel va plus loin et revendique un -60% contre une boite de macaron. L’information est officieuse et mérite une petite corruption gastronomique.

Toute banque qui se respecte a néanmoins besoin de prêter de l’argent pour en gagner. Il est donc normal de voir la marge de ces organismes baisser dans un marché tendu. Néanmoins, de source officieuse, une grande partie des acheteurs sont passés de la catégorie « client vache à lait » à la catégorie « non grata » pour insuffisance de revenus ou d’épargne, ou d’un risque potentiel de licenciement du fait de leur employeur. On ne prête qu’aux riches, c’est bien connu.

Donc, si votre banquier vous propose un taux pareil, foncez. 2.40%, cela ne se refuse pas. Vérifiez bien qu’il s’agit d’un taux fixe, car nombre d’acheteur ont eu au cours des dernières années de sacrées surprises. Un procès retentissant contre l’un de nos principales banques a été étouffé de peu l’année dernière. N’oubliez par de vérifier le prix d’achat de votre bien, il serait dommage de compenser une baisse de taux par un prix surévalué. Si vous avez acheté votre bien depuis moins de deux ans, vous pouvez aussi profiter d’une telle foire au crédit pour renégocier le votre.

Quoiqu’il en soit, l’opportunité est belle, et, ne sait-on jamais, sur un malentendu,  vous pourriez faire l’affaire de votre vie. N’oubliez pas la boite de macaron, c’est une arme de négociation redoutable. Votre banquier saura l’apprécier, lui, qui est dévoré par la pression que lui met sa hiérarchie pour essayer de fourguer des téléphones mobiles afin de compenser les pertes sur son métier historique. Soyons certains que le conseil, le service, le crédit et l’épargne qui sont les maîtres mots de son cœur de métier finiront bientôt sur l’hôtel des multiples courtiers et comparateurs qui détruisent peu à peu le lien de confiance qui nous reliait à lui au profit du one shot financier.

En tout vas une chose est sûre, à 2.40% nos banques on des soucis à se faire, à moins qu'un de leurs analystes ne leur ait prédit la fin du monde pour ce vendredi 21 Décembre 2012...

Le diagnostic loi Carrez est-il obsolet

Si vous venez de lire mon article dans diagnostic-expertise.com sur le diagnostic immobilier loi carrez, vous conviendrez que ce diagnostic a bien vieilli en l'espace d'une décennie. Fer de lance d'une vague annoncée de mise en place de diagnostics immobiliers destinés à rassurer le consommateur acheteur d'un bien, le diagnostic loi Carrez a pris quelques rides (rappel sur la Loi Carrez en video).

Il est tout à fait louable de voir le législateur s'inquiéter de la surface réelle d'un bien, mais cela ne le dispense pas de faire appel à son bon sens et aux évolutions des innovations technologiques pour affiner ses exigences.

Tout d'abord, pourquoi le diagnostic loi Carrez peut il être effectué par le propriétaire du bien lui même ? C'est absurde. Une telle faille dans un dispositif gouvernemental est inadmissible. Autant demander à Jack l'Eventreur s'il est bien le bourreau de ses victimes.

Dans la même veine, on est en droit de se demander pourquoi un professionnel du diagnostic doit s'acquitter d'une assurance en responsabilité alors qu'un particulier n'y est pas soumis. La garantie d'un métrage Carrez faite par un diagnostiqueur serait-elle par défaut moins fiable ? Pourquoi l'acheteur d'un bien devrait-il assigner son vendeur pour espérer une réparation sur des surfaces surestimées alors qu'une simple contre expertise suivit d’une action simple en justice suffit pour obtenir réparation de la compagnie d'assurance d'un professionnel ?

Plus perverse est l'obligation qui est faite de faire réaliser ce diagnostic uniquement pour les biens situés en copropriété. Pourquoi les villas, châteaux, maison de caractères et autres ne sont-ils pas soumis à la même réglementation? Il est portant bien plus facile de tricher sur une surface grande que sur une petite.

La tolérance de 5% est elle tout aussi condamnable. Il est évident que les appareils de mesures sont bien plus fiables et moins onéreux aujourd'hui qu'il y a 15 ans. Il serait donc de bonne augure de revoir cette marge pour la rapprocher des certifications annoncées par les constructeur eux même, soit .... 1%.

A l'heure où les prix de l’immobilier sont devenus délirants, il serait donc de bon ton de durcir le diagnostic loi Carrez, de l’uniformiser et d’encadrer sa réalisation pour donner les outils de comparaison que les acheteurs recherchent. Protégeons le consommateur, certes, mais intelligemment.

La javanaise du PTZ +

Fer de lance des gouvernements successifs depuis 1995 pour relancer le marché immobilier, le prêt à taux zéro n'en peut plus d'être modifié. Pour la troisième fois depuis le début de l'année, il est une nouvelle fois question de modifier les conditions d'accès au Prêt à Taux Zéro +. Chacun semble y perdre son latin entre PTZ, PTZ +, PTZ ++ et pourquoi pas, un retour case départ au PTZ tout court.

Rappelons tout de même que le PTZ avait été instauré en 1995 au plus fort de la crise immobilière pour relancer le marché immobilier en permettant aux ménages les plus modestes de pouvoir accéder à la propriété.

… oui, mais voilà … en 1995 le stock de biens, neufs comme anciens, disponible à la vente crevait le plafond. La question ne se posait donc pas de savoir quel serait l'impact du Prêt à Taux Zéro sur les prix de l'immobilier. Ceux-ci étaient d'ailleurs au plus bas.

Le lobbying des promoteurs et des professionnels de l'immobilier semble vouloir un retour à un élargissement de l'assiette du PTZ + actuel avec un retour à sa mise à disposition des acheteurs de biens dans l'ancien. Dans un marché bloqué, il est évidemment de bon ton d'essayer de trouver des leviers pour abonder les capacités d'emprunt de chacun.

… oui mais voilà … la pénurie de biens n’est pas due à un problème de solvabilité des ménages mais à un manque de stock chronique depuis des décennies. Il est donc fort louable de la part de Cécile Duflot de camper sur ses positions, un retour au PTZ (sans +) n’apportant strictement au marché actuel.

Il serait par contre de bonne augure de revenir au principe fondamentale du PTZ en augmentant l’apport des ménages les plus modestes par l’intermédiaire de ce levier. Qu’en est-il de la volonté de céder une partie du parc de logements sociaux à leurs locataires ?  Sauf erreur de ma part, une étude réalisée sous le précédent gouvernement avait mis en avant la possibilité d’autofinancer l’accession à la propriété de ces ménages en mettant en corrélation un PTZ renforcé, une continuité du versement des APL et un effort d’épargne de ces ménages équivalent à leur complément de loyer actuel. N’y aurait-il pas là un formidable levier pour relancer l’accession à la propriété sans provoquer de hausse des prix ?

… oui mais voilà … cela ne va pas dans le sens du discours gouvernemental. Quoi de plus affreux qu’une France de propriétaire ! Soyons patients, le bon sens aura gain de cause un jour ou l'autre ....

La pénurie de logement est-elle illusoire ?

Le logement vacant est en passe de devenir un sujet éminemment politique. La sortie remarquée de Cécile Duflot contre l'église catholique a fini de stigmatiser l'incapacité totale des gouvernements français successifs à résoudre ce problème. (Voir mon article La pénruie de logements vacants).

Le paradoxe franco-français a donc une nouvelle fois frappé.

D'un côté des centaines de milliers de mal logés, de l'autre des millions de mètres carrés disponibles. L'affaire n'est pas récente. Chaque année, toute la classe politique s'émeut d'une telle inadéquation... sans pour autant prendre les mesures élémentaires qui s'imposent pourtant à nos voisins européens.

Les dernières mesures annoncées par le ministre du logement pour sur taxer les propriétaires de logements vacants n’y fera rien. Le français est attaché à la pierre et voit dans celle-ci un placement sécurisé sur le long terme. Inutile de forcer un propriétaire à mettre en location ou un revendre un bien qu’il a acquit dans un but de constitution de patrimoine. De plus en plus de propriétaires refusent de louer leurs biens en raison d’une législation très avantageuse pour le locataire. Il est devenu presque impossible d’expulser un locataire mauvais payeurs.

Au risque de m’attirer les foudres de nos biens pensants, il serait peut être temps de déréglementer la protection du consommateur pour fluidifier l’offre. La « trêve hivernale » et une bêtise sans nom qui permet à l’Etat et aux collectivités de se soustraire à leurs obligations de logement, faisant reposer l’intégralité du risque sur les bailleurs. Déréglementons, facilitons la rupture de baux à l’initiative des propriétaires, garantissons les loyers et les remises en états des logements trop souvent mal entretenus, et nous verrons alors des centaines de milliers de biens immobiliers arriver sur le marché de la location.

Sur le marché de l’immobilier professionnel, l’affaire est faite depuis belle lurette. De nombreux dispositifs fiscaux permettent d’imputer les pertes générées par l’absence de locataire. La mutation de locaux professionnels en locaux d’habitation est devenue rarissime en l’absence de tout dispositif incitatif. 

Il serait temps de changer tout cela. Arrêtons de faire porter le chapeau de l’échec de notre politique du logement sur les propriétaires, petits ou grands. Il est grands temps de favoriser la mise à disposition des logements ou des locaux déjà disponibles plutôt que d’encourager, à grand renforts d’aides fiscales, la construction de logements neufs... qui n'aura pas lieu en l'absence de reprise économique. Pourtant, la conjoncture aurait été favorable à de telles dispositions avec des taux de prêt immobilier au plus bas et des prix en baisse.

Un autre regard sur le marché immobilier

Un blog immobilier de plus .... et pourquoi pas s'il trouve sa véritable place dans un paysage internet ou chacun y va de sa petite analyse sans pour autant apporter un nouveau regard.

Professionnel de l'analyse du marché immobilier depuis plus de 10 ans, je prends aujourd'hui ma plume pour vous proposer un autre regard regard sur l'actualité immobilière, sur les grandes lois de défiscalisation et sur les nombreux guides de crédit et d'assurance déjà disponibles.

Mon analyse se veut résolument objective et vous permettra de décrypter autrement un flux d'information immobilière dont l'absence d'analyse dans l'ensemble du marché fait cruellement défaut.

Que penser du nouveau PTZ +, de la loi de défiscalisation Duflot, de la crise immobilière, des actions du gouvernement ... ?  Je vous propose à traver mon blog immobilier une analyse différente de ce que vous avez l'habitude de lire sur internet.